„Lieber 1000 Freund_innen im Rücken als eine Bank im Nacken“
Gemeinschaftlich ein Haus kaufen, um darin als Mieter_innen zu leben und es für kommenden Mieter_innengenerationen als bezahlbaren Wohnraum zu erhalten – woher kommt das Geld dafür?
Insgesamt haben wir knapp 2 Mio. € für den Kauf des Hauses ausgegeben. Wir als Hausverein – bestehend aus uns Mietern – konnten bisher 130.000 € selbst aufbringen. Das sind unsere ersten Direktkredite, die wir unter uns 18 Mietparteien eingesammelt haben. Die Stiftung Nord-Süd-Brücken hat uns den restlichen Kaufpreis zum Zinssatz von 3 % geliehen.
Der Boden im Wert von 950.000 € blieb Eigentum der Stiftung Nord-Süd-Brücken, mit der wir einen Erbbaurechtvertrag ausgehandelt haben. Das bedeutet, jährlich führen wir auf den Bodenwert 3,5 % Zinsen ab.
Für Sanierungen haben wir weitere 300.000 bis 400.000 € Kapitalbedarf eingeplant, den wir ebenfalls über Direktkredite decken wollen, damit die Finanzierung günstig bleibt. Denn nur wenn die Zinsen möglichst niedrig sind, können wir den günstigen Wohnraum erhalten. Zinsen und Tilgung werden langfristig aus den Mieteinnahmen des Projekts finanziert.
Zusammengefasst:
Preis für das Haus gesamt: 2.790.000 €
Davon entfielen auf den Boden beglichen durch die Stiftung: 950.000 €
Auf das Haus entfielen 1.840.000 €.
Die Kaufkosten wie die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notare und Anwälte als auch die Gründung unserer Haus-GmbH (Zossener48 Kreuzberg GmbH) betrugen noch einmal rund 190.000 €.
Insgesamt haben wir Mieter durch den Kauf des Mietshauses eine Belastung von 2.030.000 € aufgenommen, wovon wir bereits selbst 130.000 € als Direktkredite eingebracht haben.
Was sind Direktkredite?
Direktkredite sind Darlehen, die einem Projekt von Privatpersonen oder Gruppen (z. B. Vereinen) in Form von Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt zur Verfügung gestellt werden. Zwischen Kreditgeber_in und Haus-GmbH wird dazu ein Vertrag abgeschlossen, in dem Kreditsumme, Verzinsung, Kündigungsfrist und ggf. Laufzeit festgelegt werden.
Zinsgünstige Direktkredite sind für die Zossener 48 Kreuzberg GmbH – unserer Haus-GmbH essentiell, um sozialverträgliche Mieten zu ermöglichen und notwendige Sanierungen am Haus vorzunehmen.
Was haben Sie davon?
Für Kreditgeber_innen sind Direktkredite eine transparente, soziale und nachhaltige Geldanlage ohne Umweg über die Bank. Während bei anderen Anlageformen wie Sparbuch oder Aktienfonds oft unklar ist, was mit dem eigenen Geld passiert und was damit finanziert wird, ist das Darlehen für die Zossener48 Kreuzberg GmbH zweckgebunden: Es unterstützt ein gemeinschaftliches Wohnprojekt mit dem Ziel dauerhaft einen ökologischen, nachhaltigen, solidarischen und selbstverwalteten günstigen Wohnraum für Mieter zu erhalten.
Wir informieren Sie regelmäßig, wie sich das Haus entwickelt. Sie können vor Ort sehen, wo und wie Ihr Geld verwendet wird. So bleibt Ihre Geldanlage transparent und Sie haben die Gewissheit, dass Ihr Geld für einen sozialen Zweck „arbeitet“.
Weil keine Bank mitverdient, erhalten Sie außerdem den vollen Zins ohne Abzüge. Alle anfallenden Kosten trägt das Projekt. Durch klare Regelung der Kreditbedingungen und unsere Selbstverwaltung bleiben die Verwaltungskosten niedrig.
Anlagevolumen und Prospektpflicht
Die Annahme von Direktkrediten (Nachrangdarlehen) unterliegt dem Vermögensanlagegesetz. Die Zossener 48 Kreuzberg GmbH ist demnach Emittentin von verschiedenen Vermögensanlagen, die sich durch ihren Zinssatz unterscheiden. Im Rahmen einer einzelnen Vermögensanlage werden innerhalb von 12 Monaten nicht mehr als insgesamt 100.000 € oder aber 20 Direktkredite angeboten. Es besteht daher keine Prospektpflicht nach dem Vermögensanlagegesetz.
Das Wissen über diese Art der Finanzierung haben wir vom Mietshäuser Syndikat bekommen. Hier sind bereits rund 160 Mietshäuser – eigenständig und doch gemeinsam organisiert – in denen das Konzept einer Finanzierung über Direktkredite schon vielfach realisiert werden konnte. Unser Haus ist seit 2018 ein weiteres Mitglied dieses sehr erfolgreichen Verbundes von Mietshäusern, die sich selbst verwalten.
Fragen? Interesse? Kontaktieren Sie uns!
Was ist im Kreditvertrag geregelt?
Kreditnehmerin
Kreditnehmerin ist die Zossener 48 Kreuzberg GmbH
Kreditbetrag
Direktkredite können ab einer Höhe von 500 € gewährt werden. Neben einmaligen Kreditzahlungen können Sie Teilzahlungen mit uns vereinbaren.
Verzinsung
Unabhängig von Höhe und Laufzeit können Sie Ihren Direktkredit entweder zinslos oder festverzinst gewähren. Dabei können Sie unter unterschiedlichen Angeboten mit aktuell bis zu 2,5 % Zinsen auswählen.
Sie entscheiden, ob Sie die Zinsen dem bereits angelegten Betrag zuschlagen oder jährlich ausbezahlt haben wollen. Jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres erhalten Sie eine Mitteilung über den Kontostand, Ein- und Auszahlungen und gegebenenfalls über Zinserträge. Es fallen keinerlei Verwaltungskosten für Sie an.
Wir können keine hohen Zinsen zahlen, weil wir den sozialen Charakter des Projekts erhalten wollen. Eine niedrige Zinsbelastung garantiert dauerhaft günstige Mieten.
Kündigungsfrist
Direktkredite können unbefristet mit einer Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten oder mit befristeter Laufzeit (ab 1 Jahr) vereinbart werden.
Kredite mit langen Laufzeiten bzw. Kündigungsfristen sind hilfreich, weil sie hohe Planungssicherheit und niedrigen Verwaltungsaufwand bedeuten. Gerade bei hohen Krediten sowie in Kauf- und Bauphasen des Projekts ist das für uns wichtig. Gleichzeitig ist uns ein fairer Umgang mit unseren Unterstützer_innen wichtig. Wir werden uns daher immer bemühen, eine gewünschte Rückzahlung der Gelder auch vorzeitig und unbürokratisch zu ermöglichen.
Rangrücktrittsklausel
Direktkredite sind Nachrangdarlehen mit qualifizierter Rangrücktrittsklausel. In der Klausel wird festgelegt:
- dass im Falle einer Insolvenz zunächst alle anderen Gläubiger, insbesondere die Banken, ihr Geld zurück bekommen, bevor die Direktkreditgeber_innen bedient werden,
- dass die Tilgung oder die Auszahlung von Zinsen nicht möglich ist, wenn das Projekt dadurch zahlungsunfähig würde.
Mehr dazu unter Wie viel Sicherheit gibt es?
Zweck
Die Direktkredite sind eine wichtige Säule der Finanzierung des Kaufes und der Sanierung der Zossener Straße 48 in Berlin. Sie ermöglichen die Erhaltung von bezahlbarem, selbstverwaltetem Wohnraum in Gemeineigentum, der dauerhaft dem Immobilienmarkt entzogen ist und werden ausschließlich für diesen Zweck verwendet.
Wir informieren Sie gerne bei einem Telefonat oder persönlichen Treffen über die Risiken einer Kreditvergabe und besprechen Ihre Wünsche hinsichtlich Zinsen, Kündigungsfristen und Laufzeit.
Unsere Kontaktdaten finden Sie hier oder am Ende der Seite.
Die Vorteile von Direktkrediten im Überblick
Für Kreditgeber_innen
- Investition in ein lokales, sozial und ökologisch nachhaltiges Projekt – wissen, wo und wie das eigene Geld eingesetzt wird
- Beitrag gegen steigende Mieten – unterstützt die Schaffung von günstigem Wohnraum, der dem Markt auf Dauer entzogen ist
- Flexible Konditionen – Kredite ab etwa 500 €, individuelle Vereinbarung von Kündigungsfristen und Auswahl zwischen unterschiedlichen Angeboten mit fester Verzinsung
Für das Projekt
- Direktkredite
dienen als Eigenkapitalersatz – Hausbewohner_innen müssen Eigenkapital nicht
allein aufbringen - Meist
günstigere Kreditzinsen, weil keine Bank an der Kreditvergabe verdient - Kreditgeber_innen
sind Unterstützer_innen – es entsteht ein Netzwerk von Menschen, die sich dem
Projekt verbunden fühlen
Wie viel Sicherheit gibt es?
Der Direktkredit und die Zinsen werden über die Mieteinnahmen refinanziert. Bankübliche Sicherheiten können wir Ihnen aber nicht bieten.
Bei einem Direktkredit handelt es sich um ein Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt: Im Falle einer Insolvenz des Projekts werden Direktkreditgeber_innen nachrangig behandelt, d. h. wir sind verpflichtet, zuerst alle anderen Gläubiger zu bedienen. Das kann im schlimmsten Fall bedeuten, dass ein Kredit gar nicht zurückgezahlt werden kann (Totalverlust).
Zum Schutz des Projekts und der Kreditgeber_innen ist eine Rückzahlung des Kredits oder eine Auszahlung der Zinsen außerdem nicht möglich, wenn dadurch das Projekt zahlungsunfähig würde und andere Verbindlichkeiten nicht bedienen könnte.
In den Worten des Gesetzgebers: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Im Gegensatz zu Banken sind wir nicht berechtigt, Kapitalertragsteuer einzubehalten und abzuführen. Das bedeutet, dass Sie selbst dafür verantwortlich sind, Erträge aus Direktkrediten im Zuge Ihrer Einkommenssteuererklärung anzugeben. Dazu wird einmal jährlich oder jederzeit auf Anfrage eine Bescheinigung über die Zinseinnahmen ausgestellt.
Für Direktkredite gilt das Vermögensanlagegesetz.
Trotzdem gibt es einiges, das uns vertrauenswürdig macht:
- Solidarische Gemeinschaft: Wir sind Teil des Mietshäuser Syndikats, unter dessen Dach seit über zwanzig Jahren viele gut funktionierende und von vielen Menschen getragene Projekte existieren. Erfahrene Berater_innen unterstützen uns und wir können auf das Know how der bestehenden Projekte zurückgreifen.
- Realistische Finanzplanung: Unser Finanzierungsplan wurde in Abstimmung mit dem Mietshäuser Syndikat erstellt, die Kalkulation beruht auf der tatsächlichen Ertragskraft des Mietshauses.
- Lokale und transparente Geldanlage: Die Kreditgeber_innen bekommen regelmäßige Informationen über den Stand des Projektes und können jederzeit sehen, was mit ihrem Geld geschieht.
Unterstützer_in werden
Wenn Sie sich vorstellen können, uns mit einem Direktkredit zu unterstützen oder noch Fragen haben, sprechen Sie uns an. Wir informieren Sie gerne genauer über unser Projekt und die Direktkredite:
- per E-Mail an korrespondenz@zossener48.de
- im persönlichen Gespräch. Termine können per E-Mail vereinbart werden.